전세계약 전 필수 체크! 누수·곰팡이 확인법 완전 정리

 

전세계약 직전, 곰팡이와 누수로 인한 피해를 피하는 방법은?

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시나리오로 보는 곰팡이 피해 사례

"입주 2주 만에 천장에서 물이 뚝뚝 떨어지기 시작했어요.
도배지도 곰팡이로 까맣게 변했고, 아이가 기관지염까지 생겼죠."

곰팡이와 누수는 단순 미관의 문제가 아닙니다.
건강과 금전 피해를 불러오는 심각한 위험 요소입니다.
특히 전세계약 시 이를 간과하면 수천만 원의 손해로 이어질 수 있습니다.

그래서 반드시 계약 전, 철저한 현장 확인이 필요합니다.

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체크리스트 ①: 육안으로 확인 가능한 누수 징후

다음은 누수 위험 징후를 직접 확인할 수 있는 핵심 항목입니다.

• 천장 모서리 및 벽면의 변색 또는 물자국
• 욕실 천장에 물방울 맺힘, 타일 틈 사이의 곰팡이
• 주방 싱크대 하부 장 내부 습기 또는 곰팡이 냄새
• 비가 온 다음날 방문해 외벽과 창틀 근처 확인

"중요: 밝은 손전등을 가져가서 구석구석 비추며 확인하세요"

이 체크만으로도 사전 누수 감지 가능성은 80% 이상입니다.

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Q&A 형식으로 보는 곰팡이 의심 포인트

Q. 곰팡이는 벽지만 보면 알 수 있나요?

A. 아닙니다. 곰팡이는 냄새로 먼저 감지되는 경우가 많습니다.
특유의 퀴퀴한 냄새가 나거나, 벽지 표면이 울룩불룩하면 의심해야 합니다.

Q. 전세 계약 전 가구가 놓여 있는 집은 어떻게 확인하죠?

A. 가구를 살짝 들어보거나, 창문 근처·바닥 틈 사이를 집중적으로 확인하세요.
특히 베란다나 북향 벽면은 곰팡이 발생률이 매우 높습니다.

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비교표로 보는 "곰팡이 위험 공간 TOP 5"

순위 공간명 위험 요인 확인 포인트

1	욕실	높은 습도 + 환기 부족	천장, 환풍구 주변
2	베란다 창틀	결로, 외부 습기 침투	창틀 하단, 실리콘 상태
3	안방 벽면	북향 + 붙박이장 밀착 구조	장 뒤 벽면 곰팡이 흔적
4	싱크대 하부	물 사용 빈도 + 밀폐 구조	장 내부 습기, 곰팡이 냄새
5	보일러실	배관 누수 가능성	바닥 습기, 결로 자국

이 표를 기준으로 방문 당시 꼭 체크해보세요.

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타임라인: 계약 당일 점검 루틴

현장 방문 후 계약까지 다음과 같은 순서로 점검하세요

1. 외부 외벽과 창틀, 베란다 누수 여부 확인
2. 내부 천장과 벽면에 물자국·곰팡이 흔적 점검
3. 싱크대, 욕실, 보일러실의 습기 여부 확인
4. 문과 창문 틈새 곰팡이 또는 결로 체크
5. 이상 발견 시 사진 촬영 및 중개사에 설명 요구
6. 조건 반영이 안 되면 계약 보류 또는 해제 검토

"핵심: 발견 사실을 반드시 문자나 이메일로 남겨두세요"
문서화된 기록은 분쟁 시 강력한 증거가 됩니다.

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표준 전세계약서에도 포함 가능한 ‘곰팡이 책임’ 문구 예시

곰팡이나 누수와 관련한 문제는
계약서에 명확히 기재해야 추후 책임을 물을 수 있습니다.

"현 상태에서 곰팡이 및 누수 관련 문제가 발생할 경우,
이는 기존 건물 결함으로 간주하며 임대인의 책임으로 처리함"

위 문구를 계약서 특약란에 삽입하세요.
중개사에게 요청하면 대부분 수용해줍니다.

"중요: 말로만 합의하지 말고, 반드시 서면으로 남기세요"

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사례 요약: 곰팡이·누수로 인한 손해 보상 소송 결과

• A씨는 전세 입주 후 천장 누수로 소파와 TV가 훼손되었고
  곰팡이로 인해 아이가 피부질환을 겪었습니다.
• 임대인은 '입주 당시 이상 없었다'며 책임을 회피했지만,
  A씨는 입주 전 사진과 점검기록을 제출하여
  소송에서 임대인의 80% 책임이 인정되었습니다.

"입주 전 기록만 잘 남겨도,
피해 발생 시 법적 보호를 받을 수 있습니다"