근저당 설정 확인, 소액임차인 보증금 기준 총정리

 

등기부등본으로 확인하는 안전한 전세 체크리스트

전세나 월세를 준비하시는 분들이 가장 놓치기 쉬운 부분이 바로 근저당권 확인과 소액임차인 기준입니다.

계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하지 않으면 내 보증금이 위험에 노출될 수 있습니다.

특히 소액임차인의 경우는 최우선변제를 받을 수 있는 조건이 다르기 때문에 해당 기준을 정확히 파악하고 있어야 합니다. 이 글에서는 근저당권이 설정된 부동산을 어떻게 확인하는지,

또 지역별 소액임차인 기준과 금액이 어떻게 달라지는지를 깔끔하게 정리해드리겠습니다.

부동산 계약을 앞두고 계신 분들이라면 반드시 참고하시고, 내 자산을 안전하게 지키는 방법을 지금부터 함께 살펴보세요.

근저당 확인 위치	등기부등본 '을구'에서 근저당 내역 확인 가능
소액임차 기준	기준일은 계약일이 아닌 최초 근저당 설정일

부동산 계약에서 가장 중요한 확인 요소 중 하나는 바로 근저당권의 존재 여부입니다.

등기부등본에서 '을구' 항목을 살펴보면 근저당권이 설정되어 있는지 확인할 수 있으며,

여기에는 채권최고액, 설정 일자, 채권자 등의 정보가 명시되어 있습니다.

이 정보를 통해 해당 부동산이 담보로 제공된 적이 있는지 파악할 수 있고,

전세계약 전 내 보증금이 안전하게 보호받을 수 있는지 여부를 판단하는 데 핵심적인 역할을 합니다.

인터넷 등기소에서는 열람은 700원, 발급은 1,000원에 확인 가능하므로 계약 전에 반드시 확인하시는 것이 좋습니다.

소액임차인으로 보호받기 위해선 해당 기준을 정확히 아는 것이 매우 중요합니다.

특히 2023년 2월 기준, 지역에 따라 보증금 한도와 최우선변제금액이 달라지며,

이 기준은 계약일이 아닌 '최초 근저당 설정일'을 기준으로 적용된다는 점에 주의가 필요합니다.

이를 간과하면 최우선변제를 받지 못해 피해를 입을 수 있기 때문에 반드시 등기부등본을 통해 해당 기준일을 확인하고, 내 계약 조건이 소액임차인 보호 조건에 해당하는지 확인해야 합니다.

Key Points

소액임차인 기준은 지역에 따라 상이합니다. 서울은 보증금 1억6500만원 이하, 최우선변제금 5500만원이며, 과밀억제권역은 각각 1억4500만원과 4800만원입니다.

광역시는 8500만원 이하에 2800만원, 그 외 지역은 7500만원 이하에 2500만원까지 최우선변제가 가능합니다.

이 기준은 부동산 정책에 따라 변동될 수 있으므로 가장 최신 정보 확인은 필수이며,

계약 전 반드시 다시 확인하는 습관을 들이시는 것을 추천드립니다.

근저당권 설정	소액임차 기준	등기부등본 확인
채권최고액, 채권자, 설정일자 확인 필수	지역별 기준 상이, 최신 정보 확인 중요	인터넷등기소에서 700~1000원으로 열람 가능
설정된 순서에 따라 우선순위 결정됨	보증금 한도 초과 시 우선변제 대상 제외	'을구' 항목에서 근저당 설정 여부 파악

Q. 근저당권이 설정된 집은 계약하면 안 되나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 중요한 건 보증금이 선순위로 보호받을 수 있는지 여부이며,

후순위일 경우 위험할 수 있으므로 확인 후 판단해야 합니다.

Q. 소액임차인은 누구를 의미하나요?

보증금이 일정 금액 이하인 임차인을 말합니다. 지역별로 기준이 다르며, 근저당권 설정일 기준으로 판단합니다.

 

Q. 인터넷등기소에서 어떻게 등본을 열람하나요?

인터넷등기소 접속 후 ‘열람하기’ 메뉴에서 부동산 주소 입력 후 본인 인증을 거쳐 확인 가능합니다.

부동산 계약을 앞두고 있다면 근저당권과 소액임차인 기준은 반드시 확인해야 할 필수 정보입니다.

단순히 전세 가격이나 위치만 보는 것이 아니라 실제로 내 보증금이 안전하게 보호받을 수 있는지를 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다.

특히 ‘소액임차인’ 여부는 최우선변제를 받을 수 있는 권리와 연결되기 때문에 계약 전 꼼꼼한 서류 확인은 피해를 예방하는 지름길입니다. 등기부등본은 어렵지 않게 열람할 수 있으므로 번거롭더라도 반드시 체크하는 습관을 들이시기 바랍니다. 현명한 선택으로 안전한 부동산 거래가 되시길 바랍니다.

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